10 küsimust, mida peaksid enne krunti ostes müüjalt küsima.

Selleks, et saaksid vältida maja ehitusel tekkivaid ebameeldivaid üllatusi, toome selles blogipostituses välja olulised küsimused, millele võiksid krundi praeguselt omanikult või maaklerilt uurida vastused välja enne, kui notari juures ostu-müügilepingule allkirja annad. 

Need vastused annavad Sulle parema tunnetuse sellest, kui kaua võiks uue kodu rajamisele aega kuluda, samuti saad aimu sellest, kui palju on võimalikke takistusi ning kuluartikleid. Kui Sul on juba veidi kogemust,  võimaldavad need vastused tegelikult  hinnata ka erinevate projekti ja ehitustegevuse osade ligikaudset suurust.

1.   Kas krundile on määratud ehitusõigus? Kui jah, siis mille alusel? Kui ei, siis miks arvab müüja, et krundile saab eramu ehitada?

2.   Kas krundil on kehtiv detailplaneering? Juhul kui mitte, siis kas krundile on kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimused? 

Detailplaneering ja projekteerimistingimused on dokumendid, mis annavad ette reeglistiku eramu projekteerimiseks ja ehitamiseks.

3.   Juhul kui detailplaneering puudub, siis kas üldplaneeringu järgi asub krunt väikeelamumaal? Kui mitte siis kas müüja võib kinnitada, et kohalik omavalitsus lubab siia eramu ehitada?

Kui krundil puuduvad nii detailplaneering kui ka projekteerimistingimused, ning omavalitsus nõuab ehituslike reeglite määramiseks detailplaneeringut, võite arvestada 1-2 aastase ajakuluga lisaks projekteerimiseks ja ehitamiseks kuluvale ajale.

4.   Kas lähinaabrusse on planeeritud või planeerimisel veel hooneid, mis võivad mõjutada näiteks vaateid, tekitada müra vmt.

Näiteks kui lähinaabruses on tööstuspark, võivad suured tööstushooned varjata valgust, vaateid või olla müra allikad, millega peab arvestama ja millest võiks olla teadlik.

5.   Kui suurt maja tohib krundile ehitada (määratud tavaliselt detailplaneeringu või projekteerimistingimustega)?

Tavaliselt on hoone suurus piiratud võimaliku maksimaalse ehitusaluse pindalaga (näiteks 200 või 300m2) ja maksimaalse kõrgusega (näiteks 8m maapinnast või 26m Amsterdami nullist). Tihti annab detailplaneering ette ka lubatud katusekallete vahemiku ning tüübi (näiteks viilkatus, lamekatus, ühekaldeline katus).

6.   Millised on arhitektuursed nõuded hoonele?
Arhtiektuursed nõuded määravad näiteks korruselisuse, võimaliku ehitusaluse pindala, ehitusala kuju, nõuded hoone asetuse kohta krundil, ligipääsude asukohad krundile, ehitusjoone kauguse tänavast, naaberkrundi piiridest, võimalikud välisviimistlusmaterjalid, samuti nõuded hoone vormile ja katusetüübile. Tavapärane on elurajooni ühtsuse tagamiseks tihti nõutud näiteks viilkatust, lamekatust, ühekaldelist katust ning antud ka võimalikud kaldenurgad?

7.   Kas krundist jooksevad läbi mõned servituudid, kujad või kaitsevööndid mis piiravad ehitusõigust?

Servituut on leping, millega on lubatud näiteks elektrilevil elektrikaablid läbi võõra krundi tõmmata, nii et nende peal ja lähiümbrusse ehitada ei lubata). Kuja all peetakse üldjuhul silmas hoone vahelist kaugust. Kuja täpne definitsioon on (kitsas) tänav, (kitsas) tee või läbikäik majade vahel). Näiteks juhul kui hoonete vaheline vahekaugus on väiksem kui 8m, peab üldjuhul ühe hoone teise hoone poole jäävas seinas kasutama tulemüüri, mille ehitus on üsna kulukas.

9.   Kus/kui kaugel krundist asuvad vee, kanalisatsiooni, kaugkütte, gaasi ja elektrivõrgu trassid?

Üldprintsiip on siin see, et kui ostate krundi arendatavas üksikelamute piirkonnas või tihedamas linnakeskkonnas, on trasside ehitamise kulud valdavalt oluliselt odavamad. Arendajad on tavaliselt tehnovõrkude otsad lasknud krundi piirini ära vedada, mis tähendab. et teie kanda jäävad vaid krundi siseste trasside ehitamise kulud.. Teisalt on krunt tänu ära tehtud töödele kindlasti üksjagu kallim kui maapiirkonnas, kus trassid puuduvad. Trasside projekteerimiseks ja ehitusprotsessi läbiviimiseks tuleb kindlasti arvestada omajagu aega (pool aastat kuni aasta).

9. Kas krundil on kehtiv geodeetiline krundi alusplaan (geoalus)?

Geodeetiline alusplaan on detailplaneeringu või projekteerimistingimuste kõrval üks esimesi dokumente, mida arhitekt teilt küsib. See on koordinaatsüsteemis joonis, mille peale tehakse teie uue kodu sidumisprojekt.

10. Milline on krundi pinnase kandevõime? Kas krundile on tehtud ehitusgeoloogiline uuring? 

Kui näiteks  teie krunt asub paekivi plaadil, siis võite arvestada suhteliselt odava vundamendiga, samas trasside kaevamine võib olla jälle kallis. Juhul kui krunt asub väga pehmel nõrga kandevõimega pinnasel, võib vundamendi ehitus olla samas oluliselt kulukam.