Millist krunti soetada?
Ideaalse kodu soetamine algab tavaliselt krundi valikuga. Ideaalset krunti leida ei ole kindlasti kerge, otsimine, maakleriga suhtlemine ja kohalkäimine piltide peal nähtus koha peal veendumine on ajamahukas tegevus,mis nõuab pühendumist. Otsuse tegemisel on olulisel kohal pereliikmete soovid, unistused ja nägemus oma tuleviku kodust. Kui kaugel võiks unelmate kodu asuda töökohast, koolist, lasteaiast ning ringidest, kus lapsed käivad? Kas lapsi peab kodust kooli autoga viima või saavad nad ise jalutades või ühistransportiga liikudes hakkama? Kas sul on paindlik töögraafik, töötad kodust või pead igapäevaselt kellast kellani tööl käima? Kui käid tööl, siis kas jõuad tööle jalutades või ühistranspordiga sõites? Või autoga. Kui pikad on kodu ja töö vahel pendeldamisele kuluvad ajad? Kui palju aega veedad ummikutes? Kui palju on sul säästetud, milline on su laenuvõimekus või kui palju maksab korter, mille müük aitab maja ehitust ja krundi ostu finatseerida? Need küsimused aitavad Sul defineerida oma pere vajadused ning võimalused, mis aitavad krundi ostul otsustada.
Krunt moodustab olulise osa maja ehitamise eelarvest, üldreegel on selline, et mida lähemal kesklinnale, seda kallim krunt. Samas, mida kaugemal linnast, seda odavam. samas seda tõenäolisem, et igapäevased kulud transpordile saavad tulevikus olema suuremad.

Oletame siinkohal, et olete krundi juba soetanud. Tõenäoliselt soovid endale kodu, mis sobiks just sinu perele, mis oleks mõistlike ülalpidamiskuludega ja kus oleks tõeliselt meeldiv perega üheskoos aega veeta. Kuid samas on oluline ka see, et kui soovid kunagi kinnistut müüa, oleks selle hind kõrgem kui olid sinu poolt tehtud kulutused oma kodu soetamiseks.

Milline on minu pere eluviis?
Kui palju aega veedavad erinevad pereliikmed kodus? Kas kodus veedetakse aega peamiselt hommikuti, õhtuti ja nädalavahetusel? Kas pere liikmed käivad kaheksast viieni tööl või teevad ka kaugtööd? Hoonet krundile paigutades tasub vastata neile eluviisi puudutavale küsimustele, sest need moodustavad baasi, millest kõik muu juba loogiliselt välja kasvab.

Kujutage ette, et teil on elada jäänud üks päev. Mõtlete tagasi oma elule ja annate sellele hinnangu. Kuidas teil läks? Mida korda saatsite? Kellega veetsite aega? Kellega oleksite pidanud enam koos olema, kellega vähem? Enamik inimestest, kes selle testi läbivad, jõuavad järeldusele, et nad oleksid rohkem aega pidanud veetma pere ja sõprade seltsis. Sarnasest loogikast lähtudes olen oma klientidele maju projekteerides asetanud olulise fookuse ühisruumidele, elutoale, köögile ja söögitoale. Elutoas, köögis ja söögitoas veedetakse ühiselt aega, seetõttu peavad nad olema piisavalt suured pere ühistegevusteks ja võimaldama ka sõpru külla kutsuda. Ühised õhtusöögid, nädalavahetuse lõunad ja vestlused defineerivad paljude perede jaoks kvaliteetaja.

Kuidas krunti ja maja ühestkoost paremini tööle panna? 
Kui oluliseks pean ma oma pere privaatsust? Kui kaugele paigutada maja naaberhoonetest?
Eramu soetamine annab ühiskonnas märku teie staatusest ja tõenäoliselt pere keskmisest suurematest sissetulekutest. Üks põhjustest, miks olete jõudnud mõtteni oma eramust on tõenäoliselt suurem soov privaatsuse järele, iseseisvus otsuste vastuvõtmisel ja väiksem vajadus arvestada naabritega.
Hoonele parimat lahendust välja mõeldes on siiski oluline analüüsida selle kaugust naaberhoonetest. Kas naabri maja vaatab elutoa akendega teie krundi poole? Kui kaugel naabermaja asub? Kuidas peaksite oma maja paigutama nõnda, et soojal aastaajal terrassil lehti lugedes tunneksite end mugavalt? Maja ehitades pead kindlasti silmas pidama kohalikke päästeameti reegleid ja normatiive, mis aitavad määrata vahemaa, mille kaugusel naaberkinnistutel asuvad hooned üksteisest peavad asuma. Eesti reeglite järgi peavad hooned asuma teineteisest vähemalt 8m kaugusel, siis saate ehitada ilma naabritevahelise kalli tulemüürita.

Milline maja asetus ilmakaarte suhtes suurendab kõige enam uue kodu voorusi ja vähendab selle puudusi?
Maja asetus ilmakaarte suunas on üks olulisemaid aspekte. Seetõttu on see üks esimesi küsimusi, millele maja projekteerides vastan. Tavaliselt on nõnda, et linnakeskkonnas on eramu krundid väiksemad ning suuremate piiravate reeglitega, samuti asuvad hooned üksteisele lähemal. Äärelinnas või linnast väljas on krundid suuremad, seetõttu võib kommunikatsioonide vedamine olla kulukam. Kõige olulisem hoonet krundile paigutades on aga ikkagi see, millise keskkonna tekitab ta uue kodu omaniku jaoks. Mina projekteerin enamus eramuid selliselt, et elutuba oleks suunatud lõunasse või läände. Läände sellepärast, et soojal aastaajal on just õhtud need, kus perel on aega, et hoovis mängida, grillida, süüa teha, lauamänge harrastada või Netflixi vaadata. Sellise ilmakaare asetuse puhul töötab elutoa esine terrass soojal aastaajal elutoa pikendajana.

Tüüpprojektide puhul võib vahel tunduda, et maksimaalselt head lahendust pole alati võimalik saada. Oma kogemusele toetudes tean, et tihti piisab siiski maja pööramisest vaid 90 kraadi võrra või asetamisest peegelpilti, et panna lahendus hästi toimima.

Kuidas plaanite koduhoovi kasutada? Kas soovite õitsevate taimedega iluaeda või olete rohenäpp, kes soovib kasvatada aedvilju ja maitsetaimi? On teil krundil ruumi viljapuuaiale? 
Need on küsimused, millele aitab vastata traditsiooniliselt maastikuarhitekt. Isegi kui Teil maastikuarhitekti palkamiseks ja hoovilahenduse välja ehitamiseks esialgu vahendid puuduvad, tasub ometigi need küsimused enda peas läbi mõtestaeda, et tagada paremad võimalused tulevikuks.

Kuidas krundi pinnamoodi ja reljeefi kõige paremini ära kasutada?
Kui omate krunti mägises piirkonnas või küngaste vahel, on hoonele parima asukoha leidmine ja ka ehitus keerulisem, kuid reljeef pakub tihti ka võimaluse avada hoonest kauneid vaateid. Vaateid peetakse tänapäeval väga oluliseks, ja kui krunt võimaldab, asetatakse hoone tavaliselt võimalikult kõrgele asukohale. Seevastu vanasti paigutati talumajad ja -hoovid enamasti tihti aga pigem mäe nõlvale, tuulte eest kaitstud kohta.  Kindlasti peab arvestama ka pinnaseveega, mis vihma korral ei tohiks maja uputama hakata. Läänemere äärsetes kauni vaatega piirkondades, kus vaade avaneb näiteks põhja, ei ole tõenäoliselt arukas paigutada hoonet suure terrassiga põhja poole, kus meretuuled muudavad terrassi kasutamise suurel osal aastal üsna võimatuks.
Kui olete soetanud krundi ümbritsevast maapinnast tublisti madalamale alale, peate arvestama suuremat laadi pinnasetöödega reljeefi tõstmiseks. Seejuures tuleb pidada silmas ka seda, et vihma korral ei voolaks Teie krundi vihmavesi naabri aeda.

Kuidas lahendada sissesõit krundile?
Sissesõidu asukoha krundile määrab tavaliselt ligipääsutee asukoht ning detailplaneering või muu planeeringudokument, mille väljastab kohalik omavalitsus. Sissesõit peab olema lahendatud nõnda, et ligipääs hoone uksele oleks võimalikult loogiline ning lihtne. Garaažiga maja puhul peab sissesõit olema garaažile võimalikult lähedal ning nõnda optimeeritud, et poleks vaja ehitada liiga palju kallist kõvakattega ala.

Kuhu poole peaks avanema hoone sissepääs?
Tavaliselt on mõistlik, kui maja sissepääs avaneb sissesõidu tee poolsesse külge või siis loogiliselt nõnda, et ta oleks tänavalt nähtav ning autost välja astudes käeulatuses.

Millised on pereliikmete ruumiga seotud uskumused?
Feng Shuisse ja veesoontesse suhtuvad inimesed erinevalt. Arhitektina ja teaduspõhise maailmavaate pooldajana suhtun ma neisse teemadesse kerge skepsisega, samas olen kunagi sisearhitektist tädi soovil läbinud Feng Shui kursuse ning seetõttu tean, et paljud Feng Shui printsiibid on tugevalt seotud ruumipsühholoogia. Seetõttu on nad meie alateadvuse toimimisega põhjendatud ning täiesti tõsiseltvõetavad. Kui te usute näiteks, et Hartmanni võrgustikuga (veesoontega) mitte arvestav hoone paigutus krundil või mööbli paigutus tubades mõjub Teie tervisele halvasti, on parem neid printsiipe järgida. Tõenäoliselt muudab Teie enda usk reeglitele mitte vastava ruumi teile ebameeldivaks. Võib juhtuda, et usk ja sellele toetuvad käitumismustrid muutuvad isetäituvaks ennustuseks.

Kas ostetud krunt ja välja valitud maja sobivad kokku? Kas hoone sobib kokku ümbruskonna hoonestusega? Kas väljapakutud lahendus vastab detailplaneeringule?
Mis saab siis, kui välja valitud majalahendus ja krunt koos hästi ei tööta? 
Kui ostate krundi, peate tegema aegsasti selgeks, millised on kohalikud hoonestusreeglid. Kas detailplaneering või omavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimused nõuavad hoone paigutamist tänava äärde kohustuslikule ehitusjoonele? Milline on lubatud katusekalle? Milline on nõutav katuseharja suund? Oma lemmikarhitektuuriga hoonet välja valides peate nendele küsimustele kindlasti vastama. Hoonet ehitades peate tõenäoliselt naaberhoonetega vormilt sarnase lahenduse. Juhul, kui hoonestusreeglid on vabamad, võite valida muidugi ka naabritele vastanduva kontseptsiooni ja lahenduse, sellega rõhutate enda eneseteadlikkust, kuid kui sellise valiku teete, soovitan lahendused naabrtega läbi rääkida. Head suhted naabritega annavad kodutundele palju juurde.

Kui sulle tundub, et välja valitud maja projekt ja krunt teineteist ei toeta, on mõistlik palgata arhitekt. Kuid veel enne seda soovitame tutvuda moodsa avara ja valgusküllase veebis konfigureeritava (brauseris lihtsasti muudetava) tüüpmajaga ,,Tube’’. Sellel lihtsal ja moodsal majal on mitu nägu ja suurust, millega katsetades ja mida muutes leiate kiiresti endale sobiva variandi. Majaga virtuaaltuuride ja konfiguraatoriga saate tutvuda siin:

Kirjutas: Tiit Sild, arhitekt

Selleks, et saaksid vältida maja ehitusel tekkivaid ebameeldivaid üllatusi, toome selles blogipostituses välja olulised küsimused, millele võiksid krundi praeguselt omanikult või maaklerilt uurida vastused välja enne, kui notari juures ostu-müügilepingule allkirja annad. 

Need vastused annavad Sulle parema tunnetuse sellest, kui kaua võiks uue kodu rajamisele aega kuluda, samuti saad aimu sellest, kui palju on võimalikke takistusi ning kuluartikleid. Kui Sul on juba veidi kogemust,  võimaldavad need vastused tegelikult  hinnata ka erinevate projekti ja ehitustegevuse osade ligikaudset suurust.

1.   Kas krundile on määratud ehitusõigus? Kui jah, siis mille alusel? Kui ei, siis miks arvab müüja, et krundile saab eramu ehitada?

2.   Kas krundil on kehtiv detailplaneering? Juhul kui mitte, siis kas krundile on kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimused? 

Detailplaneering ja projekteerimistingimused on dokumendid, mis annavad ette reeglistiku eramu projekteerimiseks ja ehitamiseks.

3.   Juhul kui detailplaneering puudub, siis kas üldplaneeringu järgi asub krunt väikeelamumaal? Kui mitte siis kas müüja võib kinnitada, et kohalik omavalitsus lubab siia eramu ehitada?

Kui krundil puuduvad nii detailplaneering kui ka projekteerimistingimused, ning omavalitsus nõuab ehituslike reeglite määramiseks detailplaneeringut, võite arvestada 1-2 aastase ajakuluga lisaks projekteerimiseks ja ehitamiseks kuluvale ajale.

4.   Kas lähinaabrusse on planeeritud või planeerimisel veel hooneid, mis võivad mõjutada näiteks vaateid, tekitada müra vmt.

Näiteks kui lähinaabruses on tööstuspark, võivad suured tööstushooned varjata valgust, vaateid või olla müra allikad, millega peab arvestama ja millest võiks olla teadlik.

5.   Kui suurt maja tohib krundile ehitada (määratud tavaliselt detailplaneeringu või projekteerimistingimustega)?

Tavaliselt on hoone suurus piiratud võimaliku maksimaalse ehitusaluse pindalaga (näiteks 200 või 300m2) ja maksimaalse kõrgusega (näiteks 8m maapinnast või 26m Amsterdami nullist). Tihti annab detailplaneering ette ka lubatud katusekallete vahemiku ning tüübi (näiteks viilkatus, lamekatus, ühekaldeline katus).

6.   Millised on arhitektuursed nõuded hoonele?
Arhtiektuursed nõuded määravad näiteks korruselisuse, võimaliku ehitusaluse pindala, ehitusala kuju, nõuded hoone asetuse kohta krundil, ligipääsude asukohad krundile, ehitusjoone kauguse tänavast, naaberkrundi piiridest, võimalikud välisviimistlusmaterjalid, samuti nõuded hoone vormile ja katusetüübile. Tavapärane on elurajooni ühtsuse tagamiseks tihti nõutud näiteks viilkatust, lamekatust, ühekaldelist katust ning antud ka võimalikud kaldenurgad?

7.   Kas krundist jooksevad läbi mõned servituudid, kujad või kaitsevööndid mis piiravad ehitusõigust?

Servituut on leping, millega on lubatud näiteks elektrilevil elektrikaablid läbi võõra krundi tõmmata, nii et nende peal ja lähiümbrusse ehitada ei lubata). Kuja all peetakse üldjuhul silmas hoone vahelist kaugust. Kuja täpne definitsioon on (kitsas) tänav, (kitsas) tee või läbikäik majade vahel). Näiteks juhul kui hoonete vaheline vahekaugus on väiksem kui 8m, peab üldjuhul ühe hoone teise hoone poole jäävas seinas kasutama tulemüüri, mille ehitus on üsna kulukas.

9.   Kus/kui kaugel krundist asuvad vee, kanalisatsiooni, kaugkütte, gaasi ja elektrivõrgu trassid?

Üldprintsiip on siin see, et kui ostate krundi arendatavas üksikelamute piirkonnas või tihedamas linnakeskkonnas, on trasside ehitamise kulud valdavalt oluliselt odavamad. Arendajad on tavaliselt tehnovõrkude otsad lasknud krundi piirini ära vedada, mis tähendab. et teie kanda jäävad vaid krundi siseste trasside ehitamise kulud.. Teisalt on krunt tänu ära tehtud töödele kindlasti üksjagu kallim kui maapiirkonnas, kus trassid puuduvad. Trasside projekteerimiseks ja ehitusprotsessi läbiviimiseks tuleb kindlasti arvestada omajagu aega (pool aastat kuni aasta).

9. Kas krundil on kehtiv geodeetiline krundi alusplaan (geoalus)?

Geodeetiline alusplaan on detailplaneeringu või projekteerimistingimuste kõrval üks esimesi dokumente, mida arhitekt teilt küsib. See on koordinaatsüsteemis joonis, mille peale tehakse teie uue kodu sidumisprojekt.

10. Milline on krundi pinnase kandevõime? Kas krundile on tehtud ehitusgeoloogiline uuring? 

Kui näiteks  teie krunt asub paekivi plaadil, siis võite arvestada suhteliselt odava vundamendiga, samas trasside kaevamine võib olla jälle kallis. Juhul kui krunt asub väga pehmel nõrga kandevõimega pinnasel, võib vundamendi ehitus olla samas oluliselt kulukam.